引言  

上世纪五十年代，叶某借其亲友名义购买某房屋，之后该房屋因地铁建设而被拆迁置换为白云区三套房屋。2019年，叶某后人来到地铁公司要求将三套房屋过户遭拒。本所梁燕珍、苏若楠律师经过五年砥砺前行，在一审未获支持的不利局面下充分结合时代背景，进行大量、细致的证据搜集、案例检索及法律分析工作，最终完成翻盘，协助当事人拿回了属于自己的房产。

律所主任文震殊律师（中）与梁燕珍律师（左）、苏若楠律师（右）和当事人赠送锦旗合影留念

案情回顾

1957年，叶某借其契兄陈某名义购买中山五路某房屋，后续二人先后赴港。房屋购买后，陈某一直将房屋交由叶某进行管理。1987年，叶某去世。叶某的配偶谭某深在1988年在香港政务处发表声明称，就妻子叶某生前以陈某名义购买的中山五路房屋，由叶某独子谭某办理领该铺业产权，谭某深放弃该铺业权益。1994年，谭某作为陈某代理人与地铁拆迁办公室签署拆迁补偿协议，同意拆除中山五路房屋并以地铁公司名下位于白云区的三套房屋作为安置房。后谭某实际占有管理三套安置房屋，但未办理过户登记。

直至2019年，谭某来到地铁公司要求其协助办理过户登记手续，但遭到拒绝。后续谭某就三套房屋过户事宜寻求法律帮助，委托本所梁燕珍律师、苏若楠律师代理本案。后续因谭某在案件审理过程中去世，律师接受其妻子向某委托，协助其申请作为谭某继承人参与诉讼。

代理过程

律师接受委托后经分析认为，本案前后涉及四重法律关系：叶某与陈某之间的借名买房关系、谭某与叶某之间的继承关系、谭某与地铁公司之间的拆迁补偿关系以及谭某死后妻子向某与谭某之间的继承关系，关系复杂。此外，本案主要案件事实发生在几十年前，大部分当事人已死亡或无法找到，资料灭失，还有部分事实涉及香港，搜集证据及证明事实的难度极大。

以上多个法律关系证明的难度高、所需工作强度大，并且多个法律关系合并诉讼的方式也在立案及诉讼阶段遭到较多阻力以及不理解。但律师经过分析研判认为，上述法律关系存在极强的关联性和交叉性，不确定继承关系，则缺少提起确权诉讼的主体适格性；不进行确权，提起继承诉讼又缺乏标的。并且当事人年纪较大，经济状况不佳，节省当事人时间与经济成本是律师的重要目标。最终，律师协助当事人提起诉讼，请求法院确认白云区三套房屋为当事人谭某所有，并判令地铁公司协助谭某办理过户登记。

为充分对上述案件事实及法律关系进行论证，律师除进行了大量、细致的证据搜集及案例检索工作，并充分结合当时的历史背景进行分析考量外，在本案中采用了如下方法并最终取得法院的认可：

1.首先是叶某与陈某之间的借名买房关系，上述事实成立于近七十年前且未有任何书面协议。因此，律师紧紧围绕当时的历史背景，结合房屋一直由叶某或谭某管理使用的实际情况进行论证。除此之外，陈某妻子曾在香港政务处做出一份《声明》确认房屋系叶某借名购买，对案件查明具有重要意义。问题在于，该《声明》毕竟在香港做出，内地对于香港宣誓制度并不了解，要如何认定该声明的效力成了难题。

为此，律师特地协助当事人委托某法律查明机构进行法律查明，并最终查出该声明系根据香港《宣誓及声明条例》在监誓员的监理下做出，是香港法律所认可并存在的一种法定文书，若宣誓人明知而故意在法定声明上作出虚假陈述，即属犯罪。最终，该《声明》的效力获得了法院认可。

2.关于本案中的继承关系，同样由于历史原因，被继承人叶某的档案中未能显示其父母或兄弟姐妹的信息。而根据我国相关继承法规，若叶某去世时其父母尚在世，则可能发生转继承，由叶某父母的继承人（如叶某的其他兄弟姐妹）转受继承叶某遗产的权利，与其他遗产继承人一并参与遗产的分割。这种情况下，谭某作为叶某法定继承人的唯一性便有待探究。

为此，代理人在现有证据基础上论述叶某去世时其父母在世的可能性，细致梳理了谭某的继承人情况，并在大量案例支撑下，建议法院可以公告形式寻找叶某可能的其他继承人。最终法院听取了代理人的建议，发布公告寻找叶某继承人申报权利，后续公告期满，法院最终认定谭某系叶某就案涉房屋的唯一法定继承人。

案件结果

2022年3月15日，广州市越秀区人民法院作出一审判决，尽管驳回了原告的诉讼请求，但却对借名买房的事实进行了确认。在此基础上，律师协助谭某进行上诉，并将重点转换到本案中的继承关系及拆迁安置关系上。最终，经过律师不懈努力，广州市中级人民法院采纳了律师的代理意见，撤销广州市越秀区人民法院作出的判决，改判地铁公司承担协助办理房屋变更登记的义务。

结语    

本案历时五年，且一审的判决结果并不理想。律师并未因此消磨斗志，反而始终坚持自身职业操守，进行大量证据搜集与梳理工作，抽丝剥茧，完成对案件事实的举证。同时又对每一层法律关系进行清晰明确的分析，结合大量案例支撑，从而引导法庭对案件进行细致入微地把握，实现了在法律和事实层面据理力争的诉讼策略和预期的诉讼目标。此外，律师在本案中采取委托相关机构法律查明、建议法院采用公告方式确定继承人等方法，不仅体现了律师坚持不懈的精神，也为相似案件提供了参考。

2024年4月，当事人在律师的陪同下前往不动产登记中心办理房屋过户登记手续。物归其所，横跨七十年的多个错综复杂的法律关系，在律师的耐心、细心与专业的态度下，终究从此分明。